Umowa o dożywocie
 

Istotą umowy o dożywocie jest zobowiązanie do zapewnienia zbywcy (dożywotnika), dożywotnego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być tylko osoba fizyczna. Przedmiotem zbycia (przeniesienia własności) w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a więc nie tylko część powierzchni ziemi, ale także budynek lub lokal stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotem zbycia w tej drodze może być nie tylko cała nieruchomość, ale również udział we współwłasności nieruchomości. Zawarcie umowy o dożywocie na piśmie z pominięciem formy aktu notarialnego w obecności notariusza najczęściej w jego Kancelarii Notarialnej jest nieważne. Pomimo, że sama konstrukcja dożywocia nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, zastosowanie do niej znajdą właśnie przepisy odnoszące się do ograniczonego prawa rzeczowego tj. art. 245-251 kodeksu cywilnego.
 
"Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
 
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
 
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości."
 
Wymóg formy aktu notarialnego sporządzonej przed notariuszem do zawarcia omawianej umowy o dożywocie ma charakter obligatoryjny, jej niezachowanie rodzi bezwzględną nieważność, umożliwiając stronie jedynie wystąpienie z roszczeniem o naprawienie szkody.
 
"Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione."
 
Strony umowy o dożywocie (potocznie umowa dożywocia)
 
Do stron umowy o dożywocie należą zbywca nieruchomości zwany również dożywotnikiem oraz nabywca czyli zobowiązany do świadczenia wynikającego z umowy.
 
W zgodzie z art. 908 § 3 kodeksu cywilnego dożywotnikiem może być zbywca nieruchomości jak i jego osoba bliska. Niestety ustawodawca nie określił w tym przepisie pojęcia "osoby bliskiej", w związku z tym pomocny w tym względzie może okazać się przepis art. 691 § 1 kodeksu cywilnego. Warto zauważyć, że w myśl tego przepisu za osobę bliską nie uważa się tylko krewnego, powinowatego ale również osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych stosunkach, mających trwały charakter. Jak już wspomniano na wstępie uprawnioną z umowy o dożywocie może być jedynie osoba fizyczna lub kilka osób fizycznych. W przypadku, gdyby umowa o dożywocie została zawarta z inną osobą bądź z osobą nie będącą "osobą bliską" w myśl kodeksu cywilnego umowa taka w istocie nie będzie umową o dożywocie. Nabywcą nieruchomości w związku z zawarciem umowy o dożywocie może być każdy podmiot prawa cywilnego. Warto wskazać, że zobowiązanym do świadczeń na rzecz dożywotnika nie będzie tylko strona umowy, ale również każdy kolejny nabywca nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie zawartej w kancelarii notarialnej przed notariuszem. Nabywca nieruchomości powinien zaspokajać potrzeby życiowe w taki sposób, aby dożywotnik nie musiał przyczyniać się do zdobywania środków na ich zaspokojenie.
 
Umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku. W związku z tym, nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, iż w przyszłości spadkobiercy dożywotnika, uprawnieni z tytułu zachowku upomną się o swoje prawa.
 
Umowa dożywocia nie jest darowizną i w związku z tym, spadkobiercy dożywotnika nie mogą żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.
 
Treść umowy o dożywocie (potocznie umowa dożywocia)
 
Przedmiot świadczenia w umowie o dożywocie stanowi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie, obejmujące w braku odmiennych zastrzeżeń:
 
"Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym."
 
Należy tutaj zaznaczyć, że doświadczony notariusz, podczas dokonywania omawianej czynności notarialnej dokładnie określi przedmiot dożywocia oraz dołożony należytej staranności w przekazaniu tych informacji stronom. Strony zawierające umowę o dożywocie mogą również w niej ustanowić służebność, użytkowanie, których wykonywanie będzie ograniczone do oznaczonej części w nieruchomości lub do całości.
 
Proces tworzenia umowy o dożywocie (potocznie umowa dożywocia)
 
Ustanowienie dożywocia - działania podejmowane przez naszą Kancelarię Notarialną w Katowicach w celu sporządzenia umowy:
 
- zgłoszenie przez strony zamiaru sporządzenia umowy,
- zapoznanie się notariuszy w Katowicach z faktyczną wolą stron oraz efektem gospodarczym,
- ustalenie stanu faktycznego i sytuacji prawnej stron,
- potwierdzenie przez notariusza zgodności umowy z prawem,
- dokonanie wykładni przepisów prawnych związanych z czynnością,
- dokonanie czynności notarialnej - sporządzenie aktu notarialnego.

Czynność notarialna zawierana w formie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej pod okiem notariusza składa się m.in. z:
 
- oświadczenia stron,
-zawarcia treści istotnej dla dokonywanej czynności,
- odczytania aktu stron oraz upewnienia się, że strony biorące udział w czynności dokładnie rozumieją jej treść oraz skutki faktyczne.

Zasadniczo umowy o dożywocie nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami umowy dojdzie do konfliktu, który uniemożliwi im wzajemny czy też wspólne zamieszkanie. Sąd wówczas może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia, zamieniając prawo dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Wyjątkowo sąd może orzec o rozwiązaniu umowy. Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku. W razie jednak ulepszenia nieruchomości, osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
 
Praktyka - umowa o dożywocie
 

Z obserwacji naszej Kancelarii Notarialnej w Katowicach wynika, że omawianą umowę o ustanowienie prawa dożywocia w praktyce zawierają osoby nienależące do pierwszej grupy podatkowej. Jest to oczywiście zrozumiałe, że względu na fakt, iż to właśnie ta grupa może dokonać darowizny na rzecz osoby najbliższej ze zwolnieniem z podatku.
 
Odwrotnie jest natomiast w przypadku osób z poza pierwszej grupy podatkowej, gdzie podatek od spadków i darowizn przewyższa podatek od czynności cywilnoprawnej pobieranej przy umowie dożywocia. W takiej sytuacji korzystniejszą formą umowy ze względu na odprowadzany podatek wydaje się umowa dożywocia. Taka umowa opodatkowana jest 2% podatkiem PCC.

W celu uzyskania szczegółowych informacji dotyczących dokonywanych przez Notariusza czynności prosimy o kontakt z Kancelarią Notarialną Marcina Onichimowskiego w Katowicach.
Copyrights © Onichimowski.pl 2018